（原标题：上半年计提减值同比增长3.9倍，绿城中国毛利率低位逗留丨房企中报不雅察）
21世纪经济报谈记者唐韶葵 上海报谈
近日，绿城中国（03900.HK）发布的2024年中报，数据自大，上半年公司营收约695.62亿元（东谈主民币，下同），同比增长22.1%。戒指6月30日，公司在手货币资金751.3亿元，创历史新高。
不外，营收界限创历史新高的同期，也有多项中枢数据出现下滑：比如，毛利91亿元，同比减少8.2亿元，跌幅8.27%。毛利率13.09%，着落约4.32个百分点；净利约33.2亿元，同比减少13.2亿元，降幅高达28.4%；公司鼓励应占利润约20.45亿元，较昨年同期25.45亿元下滑达到19.65%。
在2024年中期功绩会上，绿城中国责罚层也分析了功绩下滑的原因：一方面，受举座阛阓下行及限价影响，为了加速盘活与消解去化放慢，公司在销售老本上有所加多，毛利率有所下滑；另一方面是凭据阛阓环境变化，计提若干钞票的减值及公允价值变动损失净额17.50亿元。这一数字达昨年同期的3.9倍。
“目下很难说将来还有若干减值需要计提。”绿城中国扩充总裁耿忠强指出，将来绿城的责任重点是进一步加强存货精确化责罚和存货盘活效果的擢升，全方向擢升公司钞票质地、筑牢公司利润的护城河。
不外，行业举座向下，绿城中国却“以攻为守”。上半年，绿城投资说合于高能级城市，拿地老本飞腾，楼面均价14408元/泛泛米，同比增长17.8%。
在钞票价钱下调的大趋势下，绿城怎样对冲毛利率下行与钞票减值拨备？
将来减值计提已经未知数由于企业发展的不同阶段需求，在以前7年中不同的财报节点，绿城曾作念出过屡次计提减值行为。绿城本年上半年的计提拨备，主要针对部分车位、业态销售价钱不足预期的形势，其中，钞票减值净损失14.22亿元，同比加多近10亿元，而预期信用损失步地下的减值净损失3.24亿元，同比加多近2.52亿元。
计提减值拨备主要为存货减值。比如，武汉桂语向阳计提了3.3亿元、泰州桂语听澜轩计提了1.4亿元等。来往款减值的3.3亿元主如果合营形势收益不足预期，偿债智商下降，对应收和联营公司的来往款项的减值。比如绿城与金茂在宁波奉化的合营形势“凤悦印湖”计提了1.1亿元。
绿城存货的减值说合于2020年下半年及2021年得回的形势。亦然从2020年启动，绿城干涉地皮投资岑岭期。公开贵寓自大，绿城在2020年全年拿地约887亿元，比2019年拿地金额朝上100多亿元。其中2020年下半年的地皮投资金额约为400亿元出面。2021年，绿城督察高速拿地气象，当年新增地皮储备总建筑面积约为1751万泛泛米，对应拿地金额938亿元。
不外，绿城也强调，扣除钞票减值损失、公允值损失以及汇兑与收购损益后，公司鼓励中枢净利同比增长27.5%至约49.5亿元。
绿城期内毛利及毛利率均出现下滑，且近几年亦然连续下滑的态势。究其原因，一是计提减值损失大幅增长，绿城诠释为“部分形势售价不足预期”。二是拿地聚焦一二线城市，对安全及抗风险智商条目较高，去化快的同期毛利率相对较低。
绿城责罚层指出，影响形势是否减值随机计提减值若干的成分相比多，股票资金比如房地产的阛阓走向，包括公司的营销政策，致使相近竞品的交接等等，具有一定的不笃定性。
同策商讨院商讨总监宋红卫也以为，计提减值是行业广博存在的一个共性问题，尤其是踱步于稚子级城市随机城市外围的非住宅类钞票计提减值损失的可能性更大。此外，由于钞票价钱改动，生意钞票的价值损失便会更光显。在现时的阛阓下，绿城只可所以擢升中枢城市具有流量的项运筹帷幄盘活率来打发毛利率与计提减值损失。
怎样达成货值高升沉这几年绿城去化逐渐承压。所幸，绿城的货值储备70%以上踱步于一二线城市。2024年上半年，绿城条约销售额约1265亿元，同比下降5.7%。其中，自投销售金额854亿元，同比下降13%。
据绿城中国副总裁李骏知道，绿城上半年前置供货了6个形势，逾额达成了销售额57亿元。此外，绿城还加大了重难点房源的窥伺和去化，住宅长库存、商办和车位上半年累计去化215亿元。上半年首开去化率78%，销售回款率超103%。
这几年，绿城既要加地面皮储备保证阛阓份额，也要加速存货去化，这在业内东谈主士看来，恰是一种“以退为进”的交接。事实上，绿城上半年新拓形势预测一起达成当年首开，上半年新增货值预测当年销售升沉率63%。
数据自大，绿城本年上半年新增形势从拿地到开工、运筹帷幄性净现款流“回正”差别提速0.4个月、2.1个月至1.7个月、9.5个月。也便是说，绿城拿到地后，50天就动工了，不到10个月就要运筹帷幄净现款回正。李骏知道，在杭州阛阓从拿地到运筹帷幄性回正已从8.8个月裁汰到7.1个月，而在西安阛阓更猛，从拿地到运筹帷幄性回正已从6.7个月裁汰到3.5个月。
不久前，绿城得回上海徐汇滨江形势，楼面价约13.1万元/泛泛米，刷新寰宇地价天花板。知情东谈主士知道，绿城已组建好该形势销售团队。
绿城高效的升沉率能否营救毛利率探底？一个事实是，手持大宗现货与在建形势，绿城也必须前置供货。数据自大，绿城中国上半年已好意思满待售物业加多到418亿元，发展中物业2266.17亿元，存货及可供发展物业总共95.8亿元。很瓦解，绿城在建及现房形势占比大多数，对资金的占用条目高。至于对应的是，绿城中国银行结余及现款711.5亿元，比上年底加多14亿元，一年内到期应付的“银行很是他借债、优先单据、公司债”总共353.14亿元，比昨年底的325.45亿元加多了近28亿元。
8月27日，境外评级机构标普指出，绿城中国正在收紧合联营敞口，这有助于指责合联营企业的财务传染风险。标普预测，尽管阛阓下行，将来12个月绿城中国将督察其业务竞争力以及各式顺畅的融资渠谈。预测2024～2025年绿城中国合约销售额的下降幅度将低于行业平均值。
一边加速拿地投资，一边加速形势高升沉率与扩大融资界限。正如宋红卫所言，钞票价钱濒临改动的大趋势现时，如果一家房企失去再投资智商，发展则变得更被迫。绿城“以攻为守”，以“高盘活”打发毛利率下行，也需要付出资金千里淀、建造难度高级代价。